2024/04/30
注文住宅で住宅ローンを利用する際のポイントとは？購入の流れや代金支払い・融資の時期も解説
注文住宅で住宅ローンを利用しようとする人の中には「自分にも住宅ローンを組めるのか？」「毎月きちんとローンを返済していけるだろうか？」などの不安を感じる人も多いでしょう。
そこで本記事では、注文住宅で住宅ローンを利用する際のポイント、土地を購入する場合の住宅ローンの組み方と特徴の違い、金利タイプなどについて解説します。
スムーズに注文住宅を建てられるように、事前知識をつけて、ご自身に合った住宅ローンの組み方を検討しましょう。
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注文住宅の住宅ローンのポイントは「土地購入の有無」
住宅ローンを利用して注文住宅を建てる場合、土地購入が必要かどうかで組み方が変わってきます。組み方がどのように異なるのか見ていきましょう。
土地購入なしで住宅ローンを組む場合
すでに土地を購入済み、あるいは建て替えや相続・贈与などで土地を所有しているケースでは、建物の建築費用のみを住宅ローンでまかないます。ローン契約締結後、完成した建物の引渡しを受けるときに融資が実行されます。借入金を原資に、工務店へ建築費用を支払えばいいので、比較的シンプルな流れです。
土地購入ありで住宅ローンを組む場合
一方、新たに土地を購入して注文住宅を建てるケースは、住宅ローンの組み方が複雑です。
住宅ローンは通常、建物の引渡し日に融資が実行されます。しかし、土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地購入時点では建物が完成していません。融資実行前に土地代の支払いを先に済まさなければならないので、ローンで土地代をまかなえないのです。
土地代決済にもローンを利用するには「土地と建物を一本化して住宅ローンを組む」「土地と建物の2本立てで住宅ローンを組む」という2つの方法があります。この点は後ほど詳しく解説します。
注文住宅を建てる流れ
土地を購入するかどうかで、注文住宅を建てる流れも変わってきます。土地購入の有無に分けて、注文住宅新築の大まかな流れを整理すると以下の表のとおりです。
| 土地購入なし | 土地購入あり |
|
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土地を購入して注文住宅を建てる場合、建築着工前に土地の引渡しを受ける必要があります。引渡しは決済を済ませることが条件なので、着工前に土地代を支払わなければなりません。
なお、土地を購入する場合は、土地探しから施工を依頼する工務店などに協力してもらうことをおすすめします。建築プランも考慮した土地探しをすることで、プランニングや手続きがスムーズになるからです。
土地購入ありの住宅ローンの組み方は2種類
土地購入なしで注文住宅を建てる場合、住宅ローンの融資実行と同時に建物の建築費を決済すればいいので、それほど難しいことはありません。
一方、土地を購入してから注文住宅を建てる場合、住宅ローンの融資実行に先行して、土地代を決済する必要があります。この際の住宅ローンの組み方は大きく2種類あります。
土地と建物を一本化して住宅ローンを組む
1つは、土地の購入費と建築費を一本化して住宅ローンを組む方法です。
土地代と建築費をまとめて1つのローンでまかなうので、建売住宅や中古住宅を購入するケースと同様、借り入れの手続きは1回だけで済みます。ローンの一本化により返済もシンプルになります。
また、手続きが1回で済むので諸費用を抑えることが可能です。
土地と建物の2本立てで住宅ローンを組む
もう1つが、土地代と建築費を分け、2本立てにして住宅ローンを組む方法です。土地代を先行して借り入れることから「土地先行融資」とも呼ばれます。
2本立てにするメリットは、土地の引渡しのタイミングで、高額な土地代の融資実行を受けられることです。土地代の融資実行から建築費の融資実行まで一定の猶予があるため、建築プランを考える時間を多めに取れるのもメリットといえます。
土地購入ありの住宅ローンで気をつけるべき3つのポイント
新たに土地を購入して注文住宅を建てる場合、住宅ローンの組み方には「土地と建物を一本化する」「土地と建物でローンを2本立てにする」という方法があります。いずれかを選ぶにあたって気をつけるべきポイントを3点紹介しましょう。
一本化するか2本立てかで融資のタイミングが異なる
一本化ローンと2本立てローンでは融資を受けられるタイミングが異なります。
| 土地・建物の一本化ローン | 土地・建物の2本立てローン |
| 建物引渡し時に土地・建物の融資実行 | ・土地の引渡し時に土地の融資実行
・建物の引渡し時に建物の融資実行 |
一本化ローンは建物引渡し時に融資が実行されるため、土地代は自己資金で立て替える必要があります。自己資金が少なく、両親や知人からの援助も見込めない場合、資金繰りが厳しくなる可能性があります。
一方、2本立てであれば、負担が大きな土地代も融資でまかなうことができるため、自己資金が少なくても購入が可能です。
諸費用面は一本化ローンのほうが有利になる
土地代の融資を受けられる点がメリットの2本立てローンですが、諸費用面では一本化ローンに劣ります。なぜなら、2本立てローンでは、土地・建物の2回分手続きや審査を行う必要があるからです。
手続きが2回ということは、融資手数料や手続きの手間も2回かかるということ。また、土地代の融資実行時点で返済義務が発生するケースが多いため注意が必要です。
一方、一本化ローンは手数料や手続きも一本化されるため、2本立てに比べてコストや手間を抑えることができます。
ローンの種類に限らず一定の自己資金は必要となる
注文住宅を建てる際には、さまざまなタイミングで代金の支払いが発生します。土地を購入して注文住宅を新築する場合、下記のタイミングで、代金の支払いが必要になるのが一般的です。
| 1．土地売買契約時 | 土地の手付金、仲介手数料（半金）、印紙税 |
| 2．土地引渡し時 | 土地代の残金、仲介手数料（半金）、登記費用 |
| 3．建物工事請負契約時 | 契約金、建築確認申請費用 |
| 4．建物着工時 | 工事の着工金 |
| 5．建物上棟時 | 工事の中間金 |
| 6．建物引渡し時 | 工事費用の残金、登記費用 |
ほかにも住宅ローンに関する費用がそれぞれのタイミングでかかります。仮に2本立てで借り入れたとしても、上の表の1・3・4・5は融資実行前の支払いとなるため、一時的に自己資金で立て替えるのが原則です。
想定外の支出で資金繰りに困らないように、代金の支払いと融資の実行タイミングは事前に把握しておき、無理のない資金計画を立てましょう。
融資実行前の資金調達にはつなぎ融資が使える
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前にかかる費用を支払うために、一時的に利用する融資のこと。前述のとおり、注文住宅では土地代、建物工事の着工金や中間金などを自己資金から捻出する必要があります。
住宅ローンの融資実行時までに必要な費用の目安は、土地代に加えて、工事費全体の6〜7割程度。つなぎ融資を利用すれば、これらの住宅ローン実行前に必要な費用を融資で確保できます。
つなぎ融資を利用する場合の流れ
つなぎ融資を利用する流れは、基本的に以下のとおりです。
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つなぎ融資は、住宅ローンを補うためのものなので、住宅ローンの融資の承認を得ていることが前提となります。具体的な流れや利用条件は事前に工務店や金融機関に確認するようにしましょう。
つなぎ融資の注意点
つなぎ融資を検討する際は次の点に注意しましょう。
- 金利は高い傾向にある
- 建物の引渡しが遅れると利息の支払いが増える
- 諸費用がかかる
- 住宅ローン控除が適用されない
上記のとおり、つなぎ融資を利用するとコストが増加するため、無理なく返済できるかどうかをしっかり確認しておきましょう。
注文住宅の住宅ローンの金利は4種類
住宅ローンを利用して注文住宅を建てる際、金利タイプ選びも重要なポイントです。住宅ローンの金利タイプには以下の4種類があります。
- 全期間固定金利型
- 固定金利期間選択型
- 変動金利型
- 金利ミックス型
自分に合った住宅ローンを選ぶために、4つの金利の種類を把握しておきましょう。特徴と傾向について、一つずつ解説していきます。
全期間固定金利型
全期間固定金利型は、ローン完済までの金利が固定されるタイプです。毎月返済額が変動せず、長期的な返済プランを立てやすいのが特徴です。ただし、ほかのタイプと比べて当初の金利は高く設定される傾向があります。
全期間固定金利型の代表格が「フラット35」です。
固定金利期間選択型
固定金利選択型は、選択した期間内は金利が固定されるタイプです。
「3年固定」「10年固定」など、複数の期間から選択できます。固定期間が長いほど、当初の金利は高くなるのが一般的です。
固定期間終了後は、固定金利型・変動金利型のいずれかを選べるようになっています。たとえば「子どもの大学卒業までは返済額を一定にしたい」といった場合には、固定金利期間選択型が向いているといえます。
変動金利型
変動金利型は、一定期間ごとに適用金利が見直されるタイプ。年に2回適用金利が見直されるのが一般的です。
当初の金利は固定金利型に比べて低く、低金利局面であれば返済額を抑えられます。
その反面、金利が上がると返済額増加のリスクが発生するので注意しましょう。
生活資金に余裕がある場合、金利上昇にともなう返済額増加にも対応できるので、変動金利型が向いているといえます。
金利ミックス型
異なる金利タイプを組み合わせたのが「金利ミックス型」です。複数の金利タイプを同時に併用することで、それぞれの特徴を活かしながら金利変動に対応できます。
たとえば、複数の金利タイプを組み合わせて金利変動の影響を分散させたい場合には、以下のような振り分けが考えられます。
- 2,000万円を全期間固定金利型
- 1,000万円を変動金利型
組み合わせる金利タイプや金額の割合は自分で選択できるので、より柔軟に状況に合った返済が実現できます。
ただし、金融機関によっては、手数料などの諸費用が高くなる場合もあるため注意が必要です。
まとめ
今回の記事では、住宅ローンを利用して注文住宅を建てる際のポイントについて解説しました。住宅ローンにはさまざまな組み方や金利の種類があるので、自分の状況に合った計画を立てましょう。
つなぎ融資などを上手に活用すれば、自己資金が少なくても注文住宅を購入できる可能性があります。注文住宅について考え始めたら、早い段階で専門家へ相談してみるのをおすすめします。
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